La taxe foncière peut sembler opaque, mais son calcul tient en une seule idée : on prend une valeur de référence attachée à votre bien, on en garde la moitié, et on lui applique le taux voté par les collectivités locales. Tout le reste n’est que du détail. Voici ce détail, étape par étape.
Tout tient en une multiplication
Taxe foncière = (valeur locative cadastrale ÷ 2) × taux voté par la commune, + frais de gestion de l'État.
Deux choses décident donc du montant : une valeur propre à votre logement, et un taux propre à votre commune. C’est pour cela que deux biens identiques peuvent payer du simple au double selon l’endroit où ils se trouvent.
La base : la moitié d’un loyer que vous ne touchez pas
Le point de départ est la valeur locative cadastrale. C’est le loyer annuel théorique que votre bien rapporterait s’il était loué, tel que l’administration fiscale l’a estimé. Ces valeurs ont été fixées dans les années 1970 et sont depuis revalorisées chaque année (nous y revenons plus bas).
On ne taxe pas cette valeur en entier. La loi applique un abattement de 50 %, censé couvrir les frais que supporte un propriétaire (entretien, réparations, assurance, gestion). La base d’imposition est donc égale à la moitié de la valeur locative cadastrale.
Valeur locative cadastrale : 5 000 € par an
Base d'imposition : 5 000 ÷ 2 = 2 500 €
Le taux : voté en mairie, c’est lui qui fait l’écart
Sur cette base, on applique le taux global de taxe foncière. Ce taux n’est pas fixé par l’État : il est voté chaque année par les collectivités qui se partagent l’impôt. Il additionne le plus souvent :
- le taux de la commune ;
- le taux de l’intercommunalité (la communauté de communes ou l’agglomération) ;
- parfois des taxes spéciales votées pour financer de grands équipements ou la prévention des inondations.
C’est la somme de ces taux qui explique les écarts d’une ville à l’autre. Sur Atlas Communal, la fiche de chaque commune détaille cette décomposition, ligne par ligne.
Base d'imposition : 2 500 €
Taux global de la commune : 40 %
Cotisation : 2 500 × 40 % = 1 000 €
Les 3 % que l’État prélève au passage
L’État assure l’établissement et le recouvrement de l’impôt pour le compte des collectivités. En contrepartie, il prélève des frais de gestion qui s’ajoutent à votre cotisation :
- 3 % sur la taxe foncière elle-même ;
- 8 % sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Ces pourcentages sont fixes et identiques partout en France.
Les ordures ménagères, une taxe qui s’ajoute à côté
Sur la plupart des avis figure aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent abrégée TEOM. Elle finance la collecte des déchets. Elle se calcule sur la même base que la taxe foncière (la moitié de la valeur locative), mais avec son propre taux, voté séparément.
Attention : toutes les communes ne la perçoivent pas. Certaines financent la collecte des déchets autrement, par exemple par une redevance facturée à part. Dans ce cas, la ligne « ordures ménagères » n’apparaît pas sur l’avis.
Du loyer théorique à l’euro payé : l’exemple complet
Reprenons notre logement avec une valeur locative de 5 000 €, dans une commune au taux global de 40 % et à la taxe d’ordures ménagères de 9 %.
Base d'imposition : 5 000 ÷ 2 = 2 500 €
Taxe foncière : 2 500 × 40 % = 1 000 €, + 3 % de frais = 1 030 €
Ordures ménagères : 2 500 × 9 % = 225 €, + 8 % de frais = 243 €
Total à payer : 1 030 + 243 = 1 273 €
Voilà comment on passe d’une valeur locative à un montant sur l’avis. Vous pouvez tester ce calcul sur votre propre bien avec le simulateur présent sur la fiche de votre commune.
Pourquoi ça monte même quand le taux ne bouge pas
Beaucoup de propriétaires constatent une hausse alors que leur commune n’a pas touché son taux. La raison tient à la base de calcul : les valeurs locatives sont revalorisées chaque année au niveau national, pour suivre l’inflation. Ce coefficient est fixé par la loi de finances et suit l’indice des prix de novembre.
Ces dernières années, la revalorisation a été de +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025 et +0,8 % en 2026. Autrement dit, à taux communal inchangé, votre cotisation progresse quand même, au rythme de cette revalorisation.
Le taux de votre commune, en un clic
Le seul chiffre qui change vraiment d’une commune à l’autre, c’est le taux voté. Pour connaître celui qui s’applique chez vous, sa décomposition et son évolution depuis 2021, cherchez votre commune sur Atlas Communal : chaque fiche reprend les taux officiels de la DGFiP et propose un simulateur pour estimer votre montant.
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Guide à jour en juillet 2026. Information générale à but pédagogique : elle ne remplace pas votre avis d'imposition ni un conseil fiscal personnalisé.
Sources officielles : service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr.